1. Aufgabenstellung
Für den Abschluss der Weiterbildung zur Dipl. Technikerin HF Bauplanung Architektur war eine Diplomarbeit zu erstellen, mit welcher die Diplomandin den Beweis erbringt, dass sie das Gelernte selbstständig anwenden und in der Praxis umsetzen kann.
Die Aufgabe bestand darin ein bewilligungsfähiges Projekt für den Umbau eines leerstehenden Gebäudes zu erstellen. Beim Studienobjekt handelt es sich um ein Gewerbegebäude aus den 60-er Jahren inmitten eines Einfamilienhaus-Wohnquartiers. Ursprünglich als Quartierhaus erstellt, wurde die Liegenschaft mehrfach erweitert und zum Gewerbegebäude umgenutzt. Die Liegenschaft besteht aus zwei unterschiedlich hohen Gebäudekuben, die T-förmig angeordnet sind; der nördliche Gebäudekubus ist seinerseits nördlich angebaut. Das Gebäude steht seit längerem leer und ist teilweise in einem desolaten Zustand. Die statische Struktur der Skelettbauweise jedoch funktioniert und ist interessant. Deshalb soll die Bausubstanz entsprechend erhalten bleiben und darauf aufgebaut werden.
Die Liegenschaft soll umgebaut und zu Wohnungen umgenutzt werden, um an dem örtlichen Markt bestehen zu können.
Es sollen Wohnungen dem Wohnungsmarkt von Grenchen entsprechende Wohngrössen eingeplant werden, eine Aufstockung ist mit Einhaltung der statischen Gegebenheit erlaubt. Die bestehende Tonhourdisdecke machte diese Aufgabe jedoch nicht leicht.
Die veraltete und nicht mehr den heutigen Gesetzen entsprechende Gebäudehülle, sowie Gebäudetechnik sollen angepasst, bzw. erneuert und auf die neue Nutzung abgestimmt werden.
2. Studienergebnis
Die Projektstudie beinhaltet eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Fachbereichen, sowie dessen exakte Ausarbeitung der Themen Entwurf, Konstruktion, Bauphysik, Haustechnik, Kostenermittlung, Wirtschaftlichkeit und Material-/Farbkonzept inklusive Aussenraumgestaltung.
Die Wohnräume wurden sinnvoll auf die bestehenden und neuen Geschosse verteilt und anschliessend wurde die ganze Detailplanung, Haustechnik und Bauphysik erarbeitet. Der gesamte Umbau erfordert ca. CHF 6,0 Millionen Investitionskosten inklusive Landerwerb und Mehrwertsteuern. Anhand der Ermittlung der Aufwandskosten und der Mieteinnahmen, konnte eine Nettorendite von 2.19% erwiesen werden.
Einblick in Planung des Umbaus
1/4
bestehendes Gebäude: Bettlachstrasse 140b, Grenchen SO
2/4
desolate Fassade, sanierungsbedürftig
3/4
mögliche Variante Umbau und Aufstockung Süd-Ost-Fassade
4/4
mögliche Variante Umbau und Aufstockung Süd-West-Fassade
1/4
bestehendes Gebäude: Bettlachstrasse 140b, Grenchen SO
2/4
desolate Fassade, sanierungsbedürftig
3/4
mögliche Variante Umbau und Aufstockung Süd-Ost-Fassade
4/4
mögliche Variante Umbau und Aufstockung Süd-West-Fassade
3. Fazit
Die Nettorendite ist mit knapp 2.2% nicht schlecht, aber auch nicht überragend. Vermutlich wird sie noch ein wenig höher sein, da für die Unterhalts- und Rückstellungskosten eher höhere Beträge eingesetzt wurden, welche auf Annahmen beruhen und nicht den heutigen Marktwerten entsprechen.
Der Verkehrswert liegt mit Anpassungen der Prozentwerte ebenfalls unter den Investitionskosten.
Ob sich in diesem Fall ein Umbau und Aufstockung als Renditeliegenschaft in dieser Form lohnt für die Bauherrschaft, müsste genauer kalkuliert und überprüft werden.
Auszüge aus DA
Einige Einblicke aus meiner Diplomarbeit findet ihr hier:
01 Grundriss Schemapläne.pdf (PDF)
02 Erläuterungsbericht Konstruktion.pdf (PDF)
03 Fassadenschnitt.pdf (PDF)
