AUSGANGSLAGE
Das Gewerbegebäude an der Reitschulstrasse 5 in 2502 Biel/Bienne wurde im Jahr 1968 im Auftrag der Möbel Pfister AG als Ausstellungsgebäude erbaut. Direkt am Bieler Neumarktplatz gelegen, befindet sich das Bauwerk an prominenter Lage - die Glasfassade des Erdgeschosses, die Fensterbänder der Obergeschosse und das Attikageschoss mit Brise soleil (Sonnenschutzlamellen) werden daher als stadtbildrelevant und von denkmalpflegerischer Bedeutung eingestuft. Der Grundriss basiert auf einem einfachen Stützenraster, die bestehenden Fassaden sind lediglich vorgehängt. Im Nord- und Südosten ist das Gebäude angebaut. Im Erdgeschoss befindet sich zum aktuellen Zeitpunkt eine Verkaufsnutzung, die aufgrund ihrer relativ hohen Rentabilität weiterhin bestehen bleiben soll. In den Obergeschossen sind momentan Grossraumbüros vorzufinden, welche bereits seit längerer Zeit leer stehen und unter einer geringen Vermietbarkeit leiden. Im Zuge der Umnutzung sollen daher nicht nur entwerferische und gebäudetechnische Aspekte geprüft, sondern auch die möglichst rentable Umsetzung eines neuen Konzepts angestrebt werden, indem die Bedürfnisse des örtlichen Marktes erkannt und näher analysiert werden. Dabei lautet die Vorgabe, in den Obergeschossen einen Nutzungsmix, bestehend aus Gemeinschafts-Arztpraxen, Business- und Studentenhotel und Kleinbüros, unterzubringen. Im Attikageschoss soll attraktiver Wohnraum konzipiert werden.
ENTWURF & KONSTRUKTION
BUSINESS- UND STUDENTENHOTEL
Herzstück des neuen Konzepts bildet das Business- und Studentenhotel, welches sich vom 2. bis in das 4. Obergeschoss erstreckt. Das Hotel zeichnet sich durch einfach ausgestattete Zimmer aus, welche erschwinglich sind und sich daher entweder für Leute mit geringem Budget (Studenten) oder aber Kurzaufenthalter (Geschäftsleute) eignen. Obwohl die beiden Nutzergruppen auf den ersten Blick unterschiedlicher nicht sein könnten, wird mit dem Konzept ein zentrales Bedürfnis beider angesprochen: Platz und Raum zum Lernen und Arbeiten. Dafür ist jedes Hotelzimmer nebst eigener Toilette und Dusche mit mindestens einem kleinen Schreibtisch (Zimmertyp «Short Stay») ausgestattet. Werden höhere Ansprüche an den Platzbedarf gestellt, so werden Zimmer mit einer grosszügigeren Arbeitsumgebung (Zimmertyp «Work & Study» bereitgestellt. Zu Guter Letzt wird das Hotel-Angebot mit einem Zimmer mit Doppelbett und Fernseher (Zimmertyp «Business») abgerundet, welches sich erneut an etwas anspruchsvollere Kunden richtet, im Preissegment aber am höchsten angesiedelt ist. Der Empfang der Kunden erfolgt über die reorganisierte Eingangssituation im Erdgeschoss. Bestechen soll das Hotel-Konzept aber durch die allgemein zugänglichen Flächen, wie zum einen die Arbeitskojen, welche jeweils zwischen den Zimmern angeordnet und damit schnell für jedermann ab dem Korridor erreichbar sind. Die Nutzung der Kojen mit Glasfront wird über ein Online Buchungssystem (z.B. «EVOKO LISO») gesteuert, jeder Hotelbesucher kann auf dieses System über ein internes Netzwerk zugreifen. Des Weiteren finden sich auf jedem Geschoss Co-Working-Spaces und ein grosszügiger Gemeinschaftsbereich mit Teeküche, welcher ebenfalls durch alle Aufenthalter genutzt werden kann. In diesem Bereich befindet sich auch ein internes Treppenhaus, welches sämtliche Hotel-Geschosse miteinander verbindet, so dass jeder Nutzer die Möglichkeit hat, auf Gemeinschaftsflächen oder Arbeitskojen auf den anderen Stockwerken auszuweichen. Auch Bestandteil des Hotels sind pro Geschoss jeweils zwei Studio-Wohnungen, die über eine eigene kleine Teeküche und ein eigenes Badezimmer verfügen. Das Angebot dieser Wohnungen soll sich in erster Linie an Quartals- oder Semesteraufenthalter richten, welche in der näheren Umgebung einer Studientätitgkeit nachgehen. Die Mieter dieser Studios profitieren ansonsten von den gleichen Vorzügen wie die Kurzaufenthalter, erhalten auch Zugang zu einer im Keller neu angelegten Waschküche.
CLUSTER-WOHNUNGEN
Die Cluster-Wohnungen im Attikageschoss sollen sich an junge, berufstätige und vorzugsweise alleinstehende Personen richten, welche aber trotzdem in den Genuss eines gemeinschaftlichen Wohnens und einer intensiv begrünten Dachterasse kommen wollen. Jeder Mieter verfügt über ein eigenes «Cluster-Zimmer», welches mit einem eigenen, grosszügigen Badezimmer und einer Küche ergänzt wird, so dass jederzeit eine vollständige Rückzugsmöglichkeit besteht. Des Weiteren verfügt jede Partei über einen eignen Balkonzugang - der Balkon süd- und nordwestseitig wird durch Schiebetüren ergänzt, so dass die Möglichkeit zur Abgrenzung zu den Mitbewohnern auch dort besteht. Verspüren die Mieter dann doch den Wunsch nach Gemeinschaft, verfügen Sie über die Möglichkeit, Wohnzimmer, Küche und die intensiv begrünte Dachterrasse gemeinsam zu nutzen. Zudem verfügt die Wohnung über ein weiteres, allen zugängliches Badezimmer, in welches Tageslicht mit einem neu eingebauten Oblicht eingebracht wird. Im Keller verfügt die Wohnung über einen eigenen Waschturm und jeder Nutzer über ein Kellerabteil. Der schmale, umlaufende Balkon wird mit einem Terrassendeck aus Thermoesche ausgestattet. Des Weiteren befindet sich auf diesem ein schmaler Streifen extensiver Begrünung, welcher sich über die gesamte Länge des Balkons erstreckt. Dieser soll dem Nutzer das Gefühl eines kleinen, eigenen Dachgartens suggerieren. Die Terrasse im Nordosten des Gebäudes kommt ebenfalls mit Terrassendeck und einer darunter angebrachten Beleuchtung in Form eines umlaufenden LED-Lichtbands daher. Von den anderen Balkons hebt sie sich aber in erster Linie durch eine intensive Begrünung ab, welche, nicht nur in Kombination mit dem rustikalen Look des Terrassendecks, eine gewisse Nähe zur Natur vermittelt, und durch ihre Anordnung gleichzeitig ein bestimmtes Mass an Abschirmung für den Nutzer schafft.
KLEINBÜROS
Die Kleinbüros im 5. Obergeschoss basieren auf einer ähnlichen Grundrisskonzeption wie das Business- und Studentenhotel. Zu den knapp 22 m2 grossen Kleinbüros, welche zum Hauptkorridor hin mit geätzten Glaswänden abgetrennt sind, um möglichst viel Licht in den Innenraum zu bringen, verfügen die einzelnen Parteien über allgemein zugängliche Bereiche, wie einen Co-Working-Space, einen Gemeinschaftsraum mit Teeküche, zwei Balkone und gar einen Relax-Raum. Dieser und zwei ebenfalls auf dem Geschoss angesiedelte Konferenzzimmer können analog den Arbeitskojen in den Hotelräumlichkeiten über ein Online-Buchungssystem von allen Nutzern gleichermassen reserviert und genutzt werden.
GEMEINSCHAFTS-ARZTPRAXEN
Im ersten Obergeschoss wird neu eine grossflächige Gemeinschafts-Arztpraxis untergebracht, welche neben mehreren Sprechzimmern auch ein Notfall-Zimmer, eine Radiologie-Abteilung und Laborräume beinhaltet. Des Weiteren verfügt das Personal über ein grosses Konferenzzimmer und einen Pausenraum mit Teeküche. Sämtliche stark frequentierten Räume wurden ringförmig um den Kern an der Südwest- und Nordwestfassade platziert, die Fronten dieser Räume bestehen gemäss Ausführung in den Kleinbüros aus geätzten Glastrennwänden, so dass möglichst viel natürliches Licht in den Korridor transportiert werden kann, ein ausreichendes Mass an Blickschutz aber nichtsdestotrotz gegeben ist.
EINGANGSSITUATION
Im Eingangsbereich werden die bestehenden Innenwände durch Glas ersetzt, um mehr Licht in diesen transportieren zu können und dem heutigen «Tunnelcharakter» entgegenzuwirken. Die zwei äusseren Windfänge werden aufgehoben und mit dem mittleren zusammengefasst, so dass die Zugänglichkeit zu sämtlichen Nutzungen über einen zentralen Windfang funktionieren kann. Im Inneren wird ein Rezeptionsmöbel platziert, dass in erster Linie als Empfang für die Gäste des Hotels dienen soll. Gegenüberliegend wird eine perforierte Leitwand in Holzoptik angebracht, welche den Raum trichterförmig ausgestaltet, Besucher aufnimmt und gleichzeitig eine Funktion der Ausschilderung aller Nutzungen im Gebäude übernehmen kann. Die bestehenden Liftanlagen werden ersetzt und einer Nutzungstrennung unterworfen. Der linke Liftschacht soll für alle Besucher der öffentlich zugänglichen Nutzungen, also alle bis auf den Wohnraum im Attikageschoss, nutzbar sein. Der rechte Liftschacht wird mit einem separaten Vorraum abgetrennt und dient ausschliesslich der Erschliessung der Cluster-Wohnungen und des Untergeschosses. Der Vorraum kann unten nur mit einem Schlüssel geöffnet werden, oder aber der Nutzer im 6. Obergeschoss gewährt über die Klingelanlage Einlass in den Vorraum und damit in den Aufzug, welcher direkt bis in die Wohnung führt.
FASSADE
Die bestehende Fassade auf der Südwest- und Nordwestseite wird vollständig abgebrochen. Auf die bestehenden Betondecken wird eine Holzbaukonstruktion aufgesetzt, das Fensterband - und damit die horizontale Betonung der Fassade - wird erhalten. Der Konstruktion wird eine keramische Ziegelfassade vorgehängt, welche mit einer leicht unregelmässigen Struktur daherkommt und mit ihrer Dauerhaftigkeit besticht. Die neu eingebauten Holz-Metall-Fenster kommen aussenseitig in einem edlen Anthrazit-Look daher. Die ursprüngliche Brüstungshöhe wird beibehalten, als Absturzsicherung wird vor jeden Fensterflügel ein Lochblech montiert. Abgerundet wird das bis dahin schlichte Bild durch Fassadenmarkisen in einem kräftigen «rouge vermillon», welches geringfügig an den Farbton des heutigen Fassadenmosaiks erinnern soll. Im Attikageschoss wird anstelle der Keramikfassade eine Eternit-Platte im entsprechenden Farbton vorgehängt. In den Bereichen des ehemaligen Sandwich-Panel-Elements, welches die Fenster unterteilt hat, wird die Holzkonstruktion der Brüstung zurückversetzt bis an die Decke durchgezogen und aussen mit einer anthraziten Eternit-Platte bekleidet, so dass das Fensterband optisch nicht unterbrochen wird. Die Fassaden gegen den Innenhof werden lediglich mit einer verputzten Aussenwärmedämmung aufgedoppelt, um den gesetzlich geforderten U-Wert zu erreichen. Einige Fensteröffnungen werden in Ihrer Anordnung und Dimension auf die neu einquartierten Nutzungen angepasst.
GEBÄUDETECHNIK
HEIZUNG
Die bestehende Gasheizung, welche sich im 1. Untergeschoss befindet, bleibt bestehen. Damit die Wärme den neuen Nutzungseinheiten zugeführt werden kann, muss die Heizverteilung reorganisiert werden. Es wird jeweils eine Unterverteilung pro Nutzung und Geschoss realisiert. Die Leitungsführung erfolgt an der Decke UG zu den entsprechenden Steigsträngen, welche alle unmittelbar am Kern angeordnet sind. Von da aus werden die in den Plänen gemäss Abschnitt 5.2 eingezeichneten Unterveilungen erschlossen, von welchen wiederum neu eine Bodenheizung statt Radiatoren oder dergleichen in die einzelnen Räumlichkeiten führt. Die Bodenheizungsröhrchen werden gemäss Abschnitt 3.4 Geschossdecken in ein Trockenbausystem montiert.
LÜFTUNG
Der bestehende Lüftungs-Monobloc im 1. Untergeschoss, welcher aktuell lediglich das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss versorgt, soll bestehen bleiben. Es wird des Weiteren für die Nutzungen «Business- und Studentenhotel» und «Kleinbüros» je ein neuer Monobloc (Business- und Studentenhotel: Seven-Air SIMPLEX SSG 3.4 / Kleinbüros: Seven-Air SIMPLEX SSG 1.5) eingebaut. Die Installation der neuen Monoblocs und die Leitungsführung erfolgt gemäss den Plänen in Abschnitt 5.3. Die Abluft aus den Nasszellen in den Wohnungen wird direkt über Dach geführt, die Dampfabzugshauben funktionieren nach Prinzip Umluft und sind dementsprechend mit einem Aktivkohlefilter ausgestattet. Es werden weiter keine lüftungstechnischen Installationen vorgenommen, die Wohnungen werden über eine natürliche Querlüftung belüftet.
SANITÄR
Die Wasser-Hauptverteilung im 1. Untergeschoss wird neu an einen anderen Standort versetzt. Sämtliche Wasserleitungen (Kalt-, Warm-, Schmutz- und Regenwasser) werden im Untergeschoss an zwei Steigzonen geführt und werden anschliessend unter der abgehängten Decke an ihre jeweiligen, weiteren Steigzonen manövriert. Da sich die Nasszellen in fast allen Bereichen übereinander befinden, können die Leitungen beinahe ausnahmslos über alle Geschosse bis über Dach geführt werden, um diese zu entlüften. Lediglich an zwei Standorten ist eine Umlüftung notwendig. Die Regenwasserableitung erfolgt in der neuen Fassadenkonstruktion und wird, gemäss den restlichen Wasserleitungen, an der Decke EG in Richtung Steigzonen beim Kern geführt.
WIRTSCHAFTLICHE ECKDATEN
BAUKOSTEN
Bestehende Liegenschaft (inkl. MWST) 9'300'000 CHF
Baukosten (inkl. MWST) 10'599'000 CHF
Gesamtinvestitionen (inkl. MWST) 19'899'000 CHF
NETTORENDITE
Nettorendite über alle Nutzungen: 2.52 %
MATERIAL- UND FARBKONZEPT
Das Material- und Farbkonzept wurde auf die Nutzungen abgestimmt und kombiniert schlichte Grundtöne mit einzelnen, sich stärker hervorhebenden Farbakzenten, welche die Charakteristik der jeweiligen Nutzung erfassen und betonen sollen. Die Verwendung umweltfreundlicher und nachhaltiger Materialien steht generell im Vordergrund.
FAZIT
Mit der geschilderten Lösung wird auf lokale Bedürfnisse reagiert und der moderne Zeitgeist in den vorgesehenen Nutzern angesprochen. Sie weist eine ordentliche Rentabilität auf leistet mit der Neugestaltung des Fassadenbilds einen wertvollen Beitrag an die Ästhetik der unmittelbaren Umgebung, so dass das Konzept als realistische Perspektive auf der Suche nach der optimalen Ausgewogenheit des zu untersuchenden Nutzungsmixes herhalten kann.
