Ausgangslage
Das klassische Gewerbegebäude an der Reitschulstrasse 5 in Biel (BE) wurde 1986 von der Möbel Pfister AG erbaut. Es basiert auf einem regelmässigen Stützenraster und umfasst 8 Geschosse. Durch den Treppenturm mit2 seitlichen Liftschächten wird es stabilisiert. Das Gebäude liegt direkt am Neumarktplatz und ist stadtbildrelevant. Die Fassade ist von denkmalpflegerischer Bedeutung und muss daher in einem hohen Masse werterhaltend bleiben und saniert werden.
Seit der Erbauung im Jahre 1986 wurden keine grösseren Renovationen durchgeführt. Lediglich kleinere Nutzungsanpassungen und Haustechnikerneuerungen wurden umgesetzt. Entsprechend sind hinsichtlich der Wärme- und Lärmschutzanforderungen umfangreiche Sanierungen der gesamten Gebäudehülle erforderlich.
Projekt
In der Gesamtoptik bin ich mit meiner Diplomarbeit sehr zufrieden. Mit dem vorliegenden Projekt habe ich meines Erachtens eine markt- und zeitgerechte Lösung erarbeitet, die auf dem örtlichen Markt durchaus bestehen kann.
Im speziellen habe ich darauf geachtet, dass hauptsächlich ökologische Baumaterialien verwendet werden und dass das Gebäude nach der Sanierung, Dämmwerte von Neubauten erreicht. Bei einem so grossen Umbau lohnt es sich in jedem Fall, nicht nur das Minimum, sondern vielmehr das Optimum umzusetzen. Mit den Automatisierungen wie den Storen und der Raumlüftung ist eine komfortable Nutzung des Gebäudes gelungen. Die Solarthermieanlage auf dem Dach ist ein weiterer Pluspunkt und spart viel Primärenergie. Die gestalteten Räume sind grösstenteils auf den vorhandenen Stützenraster zurückzuführen. Trotzdem sind angenehme und gut nutzbare Räume entstanden.
Meiner Meinung nach ist das gesamte Umbauprojekt sehr gut gelungen und macht einen soliden Eindruck. Durch die Investitionen kann das Gebäude wieder gut in den Markt integriert werden und schafft ein breites Angebot an unterschiedlichen Nutzungen.
Durch diese Sanierung kann die Rendite um 1.65% gesteigert werden. Für dieses Unterfangen benötigt es jedoch ein Investitionskapital von 8.5Millionen CHF. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei rund 3.35 Millionen, was rund 30% des Liegenschaftswertes ist. Dieser Verkehrswert resultiert aufgrund der geringen Einnahmen, die mit dem bestehenden Gebäude erzielt werden. Eine höhere Auslastung sollte daher unbedingt angestrebt und in Betracht gezogen werden.
Einige Impressionen
Vorgehen
Durch Analysen der bestehenden Märkte wurde eine Strategie entwickelt und es wird analog aufgezeigt, wie das bestehende Gewerbegebäude umgenutzt werden kann. Der erarbeitete Projektvorschlag wird mittels Übersichts-, Detailplänen und Erläuterungsberichten vorgestellt. Im Weiteren werden schematischen Darstellungen und Berechnungen erstellt, um aufzuzeigen, wie das Projekt konkret umgesetzt werden kann. Die Konzepte und Entwürfe dienen zur Veranschaulichung und zum Verständnis des gesamten Projekts.
Diplomarbeit
Die Aufgabenstellung der Diplomarbeit 2020 überforderte mich im ersten Moment. Ich wusste nicht, wo ich anfangen soll. Ich habe mir anfangs eine To-Do-Liste aus der Aufgabenstellung erstellt und nach und nach abgearbeitet. So konnte ich mich immer weiter in das Projekt vertiefen. Es kamen immer mehr und mehr Punkte dazu, die ich erledigen konnte. Die grösste Hürde für mich war das Entwerfen der Geschosse. Ich habe sämtliche Geschosse ca. 2-3-mal neu entworfen, da ich nicht zufrieden war und es immer irgendwo nicht funktionierte. Da ich noch nie ein solches Bauprojekt in diesem Umfang umgesetzt habe, war ich anfangs sehr unsicher, ob ich es richtig mache und der Kurs für eine optimale Zielerreichung stimmt. Die Zwischenbesprechungen waren für mich sehr hilfreich und ich wurde sicherer, dass ich meine Variante weiterverfolgen kann. Die Diplomarbeit hat mir auch aufgezeigt, wo meine Stärken und Schwächen liegen. Das technische und mathematische Verständnis ist bei mir sehr ausgeprägt, jedoch tue ich mich schwer mit dem kreativen, gestalterischen Entwurf. Dies einerseits aus mangelnder Erfahrung und andererseits, weil ich mir wohl selbst zu wenig zugetraut habe. Diese Diplomarbeit hat mir jedoch rückwirkend aufgezeigt, dass ich es sehr wohl kann, vielleicht anders, aber anders ist «auch» gut und so gehe ich aus dieser bereichernden Erfahrung gestärkt in die Zukunft. Die Diplomarbeit war sehr anspruchsvoll und zugleich äusserst spannend. Umnutzungen und Sanierungen dieser Art werden in Zukunft die Baubranche stark prägen und beschäftigen. Das aktuelle Marktgeschehen zeigt auf, dass für viele Bauten die Lebenszyklen sich dem Ende hinneigen und auf den Status einer Rennovation gestellt werden müssen.
Den Bauherren wünsche ich viel Kraft und Durchhaltewillen beim Studieren der Projekte. Ich hoffe sie finden ein Projekt, dass ihnen einerseits zuspricht und zugleich andererseits von der finanziellen Umweltsphäre realisiert werden kann, damit das Gebäude einer neuen, attraktiven und zukunftsorientierten Nutzung zugeführt wird.
