Management Summery
Der gesamte Bau ist nicht mehr zeitgemäss. Der gesamte Bau ist nicht mehr Zeitgemäss, darum muss eine Sanierung vorgenommen werden, welche sich der vorhandenen Nachfrage anpasst. Einerseits sind die Einwohnerzahlen von Romoos stagniert und man möchte wieder neue Bürgen anziehen, andererseits steigen die Besucherzahlen des Hotels stetig an.
Das Ziel des Betreibers ist es eine möglichst grosse Nutzerschaft anzulocken, die bestehende zu halten und neue dazuzugewinnen. Das bedeutet, dass ein abwechslungsreiches Angebot geschaffen werden muss. Auch muss auf ein rentables Projekt geachtet werden, damit sich aus dem investierten Geld auch ein Gewinn erzielen lässt. Dies muss in einem bedachten Eingriff in die Umgebung geschehen, welcher sich an das Ortsbild anpasst.
Es ist zu entscheiden welche Nutzung in Romoos benötigt wird.
Wir haben mit unserem Objekt mehrere Optionen.
Option 1: Sanieren das bestehende Hotel Kreuz sanft um und bieten der bestehende gleiche Zielgruppe ein verbessertes Angebot.
Option 2: Bauen das bestehende Hotel Kreuz zum Wohnhaus Kreuz um und ändern unsere Zielgruppe auf Dauermieter und Ferienwohnungen.
Option 3: Kombinieren Option 1 und 2, das heisst Sanierung des bestehenden Hotel Kreuz und halten das bestehende Angebot der Hotelnutzung und erweitern das Angebot auf Wohnungen, um mehr Kundschaft anzuziehen und auf eine erweiterte Zielgruppe zurückzugreifen.
Die genannten Optionen wurden anhand einer selbständig erstellten Markt- und Nutzeranalyse geprüft. Untersucht wurde der Standort Romoos mit seinem Angebot und Nachfrage, als auch die umliegenden Gemeinden und Städte.
Ich empfehle der Bauherrschaft das Hotel Kreuz umzubauen und dies weitergehend als Restaurant und Hotel zu nutzen. Zusätzlich das Angebot zu erweitern und kleine Wohnungen zu realisieren und diese als Hotelergänzung oder als Ferienwohnungen zu vermieten, um den Kundenstamm zu erweitern.
Beschrieb Diplomarbeit
Am Freitag, 20. 09. 2019 fand sich die Klasse THO HP Bauplanung Bern, in der Ortschaft Romoos beim Hotel Kreuz ein, um die Aufgabenstellung zu erhalten und das Diplomobjekt zu besichtigen.
Die Aufgabe besteht darin das denkmalgeschützt Hotel Kreuz in Romoos LU zu sanieren und eine marktgerechte Nutzung zuzuführen. Zudem ist für den östlichen Vorbereich ein Neubauobjekt zu planen, welches dem Gemeindezentrum dient.
Termine:
Freitag, 20. 09. 2019 Ausgabe der Aufgabenstellung und Besichtigung
Montag, 23. 09. 2019 Abgabe der Fragestellungen
Mittwoch, 25. 09. 2019 Fragenbeantwortung
Freitag, 04. 10. 2019 Erste Zwischenbesprechung
Freitag, 18. 10. 2019 Zweite Zwischenbesprechung
Montag, 04. 11. 2019 Abgabe der Diplomarbeit
Freitag, 15. 11. 2019 Präsentation der Arbeit
Dienstag, 19. 11. 2019 Auskunft über Erfolg
Die Gemeinde Romoos in Luzern zählt rund 670 Einwohner und befindet sich östlich des Napfberglandes, auf ca. 790m. ü. M. Das Studienobjekt, Hotel Kreuz, befindet sich im Dorfzentrum der Gemeinde, neben der katholischen Kirche, Schulhaus, Dorfladen und der Post.
Das Hotel Kreuz hat 2006 sein 100-jähriges Jubiläum gefeiert und besitzt einen bedeutenden Stellenwert in der Gemeinde. Das Hotel Kreuz dient für sämtliche Gemeindeversammlungen und Konzerte der ortsansässigen Vereine. Im Jahr 2006 wurde das Hotel letztmals einer Aussenrenovation unterzogen wie: neuer Verputz, Ersatz der Balkone und Fenster, Renovierung der Jalousieläden und Fasssadenschindeln, Renovatio des Dachstuhls, neue Dacheindeckung, erneuern der Spengler- und Blitzschutzanlage, restaurieren der Eingangstüren, neue Farbanstriche und Neugestaltung der Umgebung.
Trotz der immer wieder kleineren Umbauten und Renovationen, ist das Gebäude in die Jahre gekommen und auch die Fassaden weisen einen Renovationsbedarf auf. Der aktuelle Style der Hotelzimmer ist nicht mehr so gefragt. Es ist der Gemeinde wichtig, dass die einzige Dorfbeiz überlebt. Gesucht wird nach einer Lösung, die praktisch umsetzbar, ästhetisch ansprechbar und wirtschaftlich sinnvoll ist.
Der Bauperimeter erstreckt sich über die Parzelle 9 (1’073m2), Parzelle 11 (339m2) und den Parkplatz (850m2). Die Parzelle 9 (Hotel) und Parzelle 11 befinden sich in der Dorfzone. Der Parkplatz in der Zone für öffentlichen Zweck.
Das Bauprojekt ist in Hinsicht auf Markt, Nutzung, Gestaltung, Baustellenlogistik, Konstruktion und Statik, Bauphysik, Haustechnik, Kostenermittlung und Wirtschaftlichkeit detailliert auszuarbeiten.
Wichtig zu beachten ist, dass das Projekt auf die denkmalpflegerischen Aspekte und den Kontext eingeht, eine marktgerechte Nutzung definieren ist und dass eine angemessene Rendite erzielt wird. Von grosser Bedeutung sind zudem eine ressourcenschonende Renovation und geringe Unterhaltskosten.
Die Parzelle 11 wird gegen zwei Mietzinsfreie Lager à je 100 m2 getauscht. Die Doppelgarage können abgerissen werden und die öffentlichen Parkplätze sind nach Möglichkeit wieder zu erstellen.
Abzugebende Unterlagen
-Entwurf und Aussenraum
Grundrisse, Schnitte, Fassaden und ein Umgebungsgestaltungsplan.
Im Bereich Neubau hat die Konstruktion nach Ausführungsplan-Standard und Beschriftung, Vermassung, Möblierung und Einrichtung nach Projektplan-Standard zu sein.
Der Neubaubereich kann komplett in Projektplan-Standard abgeliefert werden.
Erläuterungsbericht zur Marktanalyse, Strategie und der konzeptionellen Lösung.
-Baustellenlogistik
Ein Bauplatzinstallationsplan und ein detailliertes Bauprogramm.
-Konstruktion
Ein detaillierter Fassadenschnitt in der Dreitafelprojektion und dem Bauablauf erstellt, sowie relevante und charakteristische Details.
Ein Erläuterungsbericht über die Konstruktionswahl.
-Statisches Konzept
Eine schematische Darstellung und Massnahmen für die Erdbebensicherheit.
Erklärung im Erläuterungsbericht.
-Bauphysik
Wärmeschutz welcher nur im Arbeitsbuch abgelegt wird.
Der Schall- und Brandschutz wird in Planform abgeliefert.
-Haustechnik
Ein Detailliertes Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärkonzept in Planform
Erläuterungsbericht.
-Kostenermittlung
Für den Umbau eine detaillierte Kostenermittlung nach BKP erstellt und im Neubaubereich nach prozentualen annahmen.
Abgabe zusammengefasst in einem Erläuterungsbericht.
-Wirtschaftlichkeit
Eine angemessene Rendite zu erzielen, welche in einem Erläuterungsbericht zusammengefasst werden.
-Material- und Farbkonzept
Zum Thema Material- und Farbkonzept sind anhand eines Erläuterungsberichts mit anschaulichen Bildern und genauen Definitionen darzustellen
-Modell
Das Arbeitsmodell wird nur für die 1. Zwischenbesprechung benötigt und muss nicht abgegeben werden.
Bei der Abgabe wird aber ein Modellfoto verlangt.
Der Prozess der Arbeit und generelle Überlegungen werden im Arbeitsbuch abgelegt.
Truffer Manuel
